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El impuesto a la transmisión de la propiedad es una barrera al desarrollo

El impuesto a la transmisión de la propiedad es una barrera al desarrollo

Hace años que nos quejamos en España del abismo en el que ha caído el mercado inmobiliario, sobre todo en las zonas menos atractivas de nuestra geografía. Por otro lado, nuestros empresarios, el gobierno, y los organismos internacionales, se quejan de las rigideces que aún perduran en nuestro mercado laboral. Además, más del 75% de la población española vive en viviendas de su propiedad, de acuerdo a EUROSTAT.  Lo que no veo por ningún lado es una discusión sobre un elemento pernicioso que enlaza mortalmente esos tres factores: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la transmisión de las viviendas de segunda mano en España, poniendo barreras a la movilidad geográfica de los trabajadores.

Supongamos que soy un trabajador con varios hijos que ya han abandonado el nido, y que mi casa se me queda grande, y me resulta innecesariamente costoso su mantenimiento. Supongamos también que otra persona se encuentra ante la situación opuesta: ya tenía dos hijos y le acaban de nacer mellizos, y necesita un lugar más amplio donde criarlos.

Supongamos, por seguir el hilo argumental, que el precio de su vivienda y de la mía son equivalentes, y decidimos intercambiarlas. Ambos habríamos pagado originalmente el impuesto de valor añadido que gravó nuestras viviendas en su momento. Ninguno obtendríamos una plusvalía con esta transacción, ya que seguiríamos disfrutando de un bien con el mismo valor que antes de dicha transacción. Sin embargo, ambos estaríamos obligados a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el valor de la vivienda que recibimos a cambio, como si la compráramos nueva, y sin tener en cuenta que nos desprendemos de una de igual valor.

Esto en España puede suponer un sobrecoste de entre un 8% y un 10% sobre el precio de la vivienda a adquirir. Para mayor agravio, algunas comunidades autónomas no aceptan sin más el precio de la transacción, sino que establecen como base de este impuesto una base teórica, que podría ser superior al precio de compra, resultando en un impuesto mayor al que hubiéramos calculado originalmente.

A este coste hay que añadir los gastos de notaría y registro, y los asociados a la hipoteca, por lo que difícilmente nos escapamos de pagar un sobrecoste de un 12% sobre el precio de compra de la vivienda a la que queremos mudarnos. En esa transacción que comentaba anteriormente, si ambos permutamos viviendas de igual valor, entre los dos pagaríamos un 24% de coste adicional sobre el precio de una de las viviendas (un 12% sobre el precio acumulado de las dos viviendas), a pesar de que no mejoráramos nuestra situación patrimonial.

El impuesto tiene un efecto disuasorio para la inversión inmobiliaria

Todos entendemos que el mercado inmobiliario puede subir o bajar, y esto supone un riesgo para nuestra inversión. Sin embargo, el hecho de tener que pagar un impuesto de esta naturaleza cada vez que cambiamos de vivienda, supone un coste adicional que distorsiona por completo cualquier planificación financiera.

Una cosa es pagar impuestos por los rendimientos del capital, y otra muy distinta es por su mera adquisición. Y aún tiene menos sentido que el coste impositivo sea tan alto que pueda llegar a convertirse en disuasorio para muchas familias.

Esto tiene un efecto nefasto para el mercado inmobiliario, ya de por sí destrozado por la crisis, ya que el posible comprador no solo tiene que hacer frente a la parte del precio que la hipoteca no cubriría, sino también a este 12% adicional que representa un gasto que nunca se recuperará.

El efecto que este problema tiene para la movilidad laboral es tremendo. Si un trabajador está pagando una hipoteca en una ciudad, y se le ofrece trabajo en otra ciudad, el gasto que conllevaría esta mudanza lo haría prohibitivo. Si mantiene la vivienda original, tendría que hacer frente a una hipoteca en el domicilio original y a un alquiler en el nuevo domicilio. Si decide vender la vivienda original, para comprar una nueva en el nuevo destino, aún logrando vender la antigua y comprar una nueva vivienda, tendría que hacer frente a este gasto extraordinario del impuesto de transmisiones patrimoniales de la nueva vivienda, con lo que el traslado seria probablemente inviable.

El ejemplo de Inglaterra

Yo viví cuatro años en Inglaterra, y el mercado inmobiliario era, y sigue siendo, muy dinámico. Yo he conocido compañeros que han comprado una vivienda en una ciudad donde pensaban vivir solo unos años, tras vender otra vivienda en su ciudad de origen, porque confiaban en el dinamismo del mercado… y porque el coste de esta transacción era, y sigue siendo, muy barato.

house on brown wooden background

En el Reino Unido, la compraventa de viviendas sólo está gravada con el “Stamp Duty“, y tiene una tarifa del 0% para las primeras 125.000 libras, y luego se paga solo un 2% por las siguientes 125.000 libras, dejando el impuesto total para una vivienda de 250.000 libras en un 1% (2.500 libras). En España, esa misma compra hubiera generado un impuesto diez veces mayor.

El resto de costes involucrados en la compra de una vivienda en Inglaterra son menores que el Stamp Duty, por lo que esto no supone una barrera para la movilidad. Por supuesto que siempre hay otras barreras, pero al menos no existe esta injusta barrera financiera arbitrariamente impuesta por nuestras autoridades fiscales.

El futuro es nómada

Quizá hubo un tiempo en el que la familia se asentaba en una ciudad para siempre, sustentada por trabajos vitalicios, y por tanto el impacto de este impuesto era mínimo.

Cada vez más debemos ser conscientes de que ese escenario es cosa del pasado. La mayoría de nosotros, y de nuestros hijos, cambiaremos de trabajo varias veces en nuestra vida laboral, y nos mudaremos varias veces de ciudad, de región y de país, viviendo en diferentes viviendas, en diferentes regímenes de propiedad o alquiler a lo largo de nuestras vidas.

El paso de vivir en una vivienda alquilada a vivir en una vivienda en propiedad, es artificial e innecesariamente caro para nuestros jóvenes, mayormente debido a los impuestos asociados a esta importante transacción. Un trabajador ya ha pagado impuestos sobre su renta, y es injusto que se le penalice con más impuestos si decide invertir en su vivienda.

Una vivienda no es un bien de consumo, que deba ser gravado con el IVA. Para muchas familias, se trata de la mayor inversión que harán en su vida, y no debería ser gravada con impuestos más altos que otras inversiones. No pagamos impuestos por crear un depósito a plazo fijo, o por aportar fondos a un plan de pensiones, o por comprar un paquete de acciones, o  letras del tesoro, pero pagamos un 10% por comprar la vivienda en la que vivimos.

De nuevo, el ejemplo del Reino Unido es muy ilustrativo: el único impuesto que se paga al comprar una vivienda es el Stamp Duty y, como ya he comentado, este es gratuito para viviendas de menos de 125.000 libras, y prácticamente gratis (1%) para viviendas de hasta 250.000 libras. Es más, una vivienda de 400.000 libras pagaría solamente 10.000 libras (un 2.5% sobre el precio de compra).

El efecto de la reducción en las haciendas públicas podría ser positivo

Si nuestras administraciones decidieran abolir este impuesto, o al menos reducirlo drásticamente, podría suponer un incremento de la recaudación tributaria por diferentes conceptos, a medio plazo.

Lo que se perdería con la rebaja de tipos impositivos, se ganaría ampliamente con el aumento del numero de transacciones, y con el aumento de bases que este incremento traería, con lo que la recaudación por este impuesto no tendría por qué disminuir

Pero más importante sería el efecto en el empleo, con el consiguiente incremento en la recaudación de impuestos de la renta, por dos vertientes:

  • El incremento en la movilidad geográfica, posibilitando el crecimiento del empleo, al eliminar esta injusta barrera financiera a las familias.
  • El incremento de la actividad en el sector inmobiliario, con la consiguiente absorción de parte del desempleo con mayores dificultades para re-insertarse en el mercado laboral, mientras se van implementando políticas de cambio del modelo productivo.

Y como guinda final en el pastel. la reducción del stock de viviendas vacías en los mercados menos atractivos, podría mejorar la situación financiera de tantas familias que han visto defraudada la inversión más importante de sus vidas.

Por eso, humildemente, como ciudadano que vive en Albatera, un pequeño pueblo de Alicante gravemente afectado por la crisis inmobiliaria, pido a nuestros politicos altura de miras, y perspectiva de futuro, para eliminar una situación injusta que perjudica a nuestra economía, a nuestros trabajadores, y a nuestras empresas.

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Fernando G. Guerrero

Fernando G. Guerrero

President of SolidQ, Non-Executive Director, Digital & Data Strategist, crazy about technology, NBA, movies and music of all kinds. Tom Peters' fan since 1982


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  1. Johnf499
    Johnf499 10 April, 2016, 00:38

    Wow that was odd. I just wrote an extremely long comment but after I clicked submit my comment didn’t show up. Grrrr well I’m not writing all that over again. Anyway, just wanted to say superb blog! fadfcdegcdff

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